Transakcja sprzedaży nieruchomości uchodzi bardzo często za jedną z najważniejszych w życiu. Przede wszystkim ze względu na bardzo znaczącą wartość przedmiotu umowy oraz fakt, iż właściciel najczęściej cieszy się nim z bliskimi przez długie lata. Ze względu na to należy być w pełni świadomym, czego konkretnie potrzeba, aby móc zrealizować ową transakcję w sposób prawidłowy oraz bezpieczny. Wymagane są odpowiednie dokumenty do notariusza.
- O co chodzi z transakcją kupna sprzedaży nieruchomości?
Notariusz musi sporządzić akt notarialny - czyli umowę sprzedaży. Co jest zapisane w owym dokumencie? Między innymi strony umowy, cena, sposób i termin zapłaty oraz wydania przedmiotu umowy. Co więcej, przedmiot umowy musi być bardzo szczegółowo opisany.
Zawarcie umowysprzedaży nieruchomości polega na tym, że sprzedający oraz kupujący spotykają się u notariusza, gdzie odczytuje się treść wcześniej przygotowanej umowy. Pod nią obydwie strony składają podpisy - o ile oczywiście zgadzają się one z treścią umowy, każdym jej punktem. Notariusz również podpisuje się pod umową. To właśnie od tego momentu zawarta jest transakcja.
- Zapoznaj się!
. Klient ma możliwość wcześniejszego zapoznania się z treścią aktu notarialnego , a w razie wątpliwości notariusz wyjaśni mu zapisy, których nie rozumie. Nie każdy jest przecież specjalistą od prawa, toteż niekiedy konieczna jest konsultacja oraz fachowe i jednocześnie przystępne wytłumaczenie. Jeśli nie zgadzamy się z jakimkolwiek zapisem widniejącym w umowie, wówczas należy to zgłosić notariuszowi oraz zażądać zmiany. W przypadku gdy nie wszystko jest tak, jakbyśmy chcieli, to nie należy pod żadnym pozorem podpisywać umowy. Dopiero kiedy rezultat nas usatysfakcjonuje można złożyć podpis.
- O co powinien zadbać notariusz?
Umowa sprzedaży mieszkania jest zawierana pomiędzy sprzedającym a kupującym, toteż notariusz jest tutaj potrzeby wyłącznie do potwierdzenia zgodności obu stron. To właśnie sprzedający i kupujący powinni dojść do porozumienia odnośnie treści umowy.
Jednakże rolą notariusza jest chociażby:
- czuwanie nad tym, żeby umowa była w pełni zgodna z prawem,
- zbadanie wiarygodności dokumentów do notariusza przedłożonych przez sprzedającego oraz kupującego,
- dbanie o interesy obydwu stron,
- informowanie kupującego oraz sprzedającego o przysługujących im prawach, o ciążących na nich obowiązkach oraz o skutkach poszczególnych postanowień umowy sprzedaży,
- pobranie należnej opłaty,
- złożenie wniosku do Sądu Rejonowego o dokonanie wpisu personaliów nowego właściciela (to jest kupującego) do ksiąg wieczystych,
- złożenie wniosku do Sądu Rejonowego o dokonanie wpisu hipoteki do ksiąg wieczystych na rzecz banku, który akurat udzielił kredytu na zakup danego domu (o ile taką wolę w umowie sprzedaży wyraził kupujący).
- Co dostarczyć?
Zarówno kupujący jak i sprzedający zobowiązani są dostarczyć należyte dokumenty do notariusza, który dzięki nim będzie mógł rzetelnie sporządzić umowę. Dopiero to pozwoli na skuteczne i satysfakcjonujące dojście do porozumienia.
Dokumenty do notariuszaKliknij i sprawdź ceny!
- Sprzedający
Sprzedający zobowiązany jest do przedstawienia najpierw kupującemu odpowiednich dokumentów, następnie zaś dostarczyć je do notariusza. Co do nich należy? Chodzi między innymi o: odpis z księgi wieczystej, który dotyczy sprzedawanego mieszkania; zaświadczenie z administracji o tym, iż właściciel mieszkania nie ma żadnych zaległości w kwestii regulowania opłat; akt notarialny sprzedaży mieszkania - wynikać ma z niego kiedy oraz od kogo właściciel je kupił; zaświadczenie z urzędu gminy bądź miasta o tym, iż w mieszkaniu nie jest nikt zameldowany.
Jakie jeszcze dokumenty do notariusza sprzedający powinien dostarczyć? Jeśli chodzi o tytuł prawny nabycia nieruchomości, to w zależności od pewnych wytycznych sprzedający ma obowiązek przedstawić:
- akt notarialny umowa sprzedaży - kiedy nabył mieszkanie w drodze zakupu na rynku wtórnym,
- akt notarialny umowa darowizny - jeśli nabył mieszkanie w drodze darowizny. Co więcej, jeżeli darowizna nastąpiła po 01 stycznia 2007 roku,dodatkowo wymagane jest zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o tym, iż podatek od spadków i darowizn został uregulowany bądź o tym, że nie był on należny. Wydanie tego zaświadczenia może zająć nawet do siedmiu dni,
- akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu - gdy nabył w drodze zakupu od dewelopera,
- akt, poświadczenia dziedziczenia bądź też prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku - jeśli nabył w drodze spadku (wówczas dodatkowo wymagane jest zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o tym, iż podatek od spadków i darowizn został uregulowany bądź o tym, że nie był on należny.).
- Kupujący
Kupujący ma znacznie mniej na głowie. . Powinien dostarczyć dokumenty bankowe w przypadku dokonywania zakupu nieruchomości na kredyt i ustanawiania w akcie notarialnym hipoteki oraz gdy posiada rozdzielność z małżonkiem - umowę majątkową małżeńską.
- Dodatkowo
Niekiedy wymagane są dodatkowo jeszcze inne dokumenty do notariusza. Należy do nich chociażby zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji. Także wspomniane już wcześniej zaświadczenie o braku zaległości w różnych opłatach, zaświadczenie mówiące, iż nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu to dokumenty do notariusza, które niekiedy są dodatkowo wymagane. Co więcej, warto wspomnieć również o świadectwie charakterystyki energetycznej - kupujący może zażądać owego dokumentu, jednakże transakcja może odbyć się również bez niego.
- Niedozwolone klauzule
W umowie sprzedaży zastosowanie znajdują przepisy, które dotyczą niedozwolonych klauzul. Czymże jest owa niedozwolona klauzula? Mianowicie jest to postanowienie, jakie zastosowano we wzorach umów. Nie zostały one uzgodnione z konsumentem bądź też kształtują jego prawa lub obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami albo takie, które godzą w jego interesy. Rejestr tychże niedozwolonych klauzul prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Powinno się głównie zwrócić uwagę na zasady, które warunkują ostateczną cenę mieszkania. Sprzedający często zastrzegają sobie prawo do zmiany ostatecznej ceny sprzedaży danej nieruchomości, poprzez co kupujący nie wiedzą, ile finalnie będą zmuszeni zapłacić. Jeśli chodzi o kary dotyczące zerwania umowy lub niedotrzymania terminu, to nie mogą być one zbyt surowe. Dlatego też najlepiej jest w kwestiach, które dotyczą transakcji kupna sprzedaży nieruchomości, konsultować się z kimś dysponującym odpowiednią, specjalistyczną wiedzą, z kimś, kto będzie w stanie wyjaśnić nawet najmniejsze wątpliwości. Oczywiście należy również pamiętać, iż trzeba dostarczyć odpowiednie dokumenty do notariusza, gdyż bez nich nie będzie można sporządzić umowy.